Впервые текст был опубликован в апреле для подписчиков
Подписывайтесь на полезный легкий контент в Instagram
В Украине земля оказалась в центре покупательского ажиотажа. Уже третий месяц постоянно растут объемы торговли сельхозучастками. В начале третьего года войны всего за два с половиной месяца украинцы продали 63,5 тыс. га земли. Это превышает половину площади участков, проданных за весь 2023 год.
Но больше чем объемы, растут цены гектаров. Земля дорожает каждую неделю и в отдельные периоды конкурирует по темпам повышения с биткоином. На 21 марта средняя цена за гектар выросла на 22% по сравнению с декабрем прошлого года.
Кто и что толкает цены вверх
Земельный бум совпал с открытием доступа на рынок юридических лиц. С 1 января компании получили право на покупку земли сельскохозяйственного назначения. Теперь именно компании покупают землю по ценам значительно выше, чем за нее платят физические лица.
По данным, полученным LIGA.net от Министерства агрополитики, юридические лица заплатили за гектар в среднем $1,7 тыс. (64,8 тыс. грн). В то же время физические лица покупали землю за $1,09 тыс. (41,5 тыс. грн).
Это указывает на то, что компании играют роль рыночного “быка” и подталкивают цены на землю вверх. Но с физлицами не все так просто. Вероятнее всего, они покупают гектары дороже, чем зафиксировано в официальных соглашениях, на которых основывается статистика. Граждане указывают в сделках суммы, меньше действительных, для уменьшения расходов на оформление сделок. Без таких махинаций официальная статистика показала бы еще больший рост цен на землю.
“Текущий рост цены на землю не аномален. Ранее, особенно после открытия рынка, в сделках указывалась номинальная цена, равная НГО (нормативная денежная оценка. – Ред.). Такими соглашениями оформляли участки, которые были куплены ранее по каким-либо схемам во время моратория на продажу. Теперь во все большем количестве сделок цена земли соответствует рынку”, – говорит Александр Черный, соучредитель компаний “Земинвест” и “Доброзем”.
Читайте также
Физлица пока еще являются основными игроками на рынке земли. С начала года они купили около 53 тыс. га земли. Но активность компаний на рынке постоянно растет. В январе на них пришлось 10% купленной земли площадью 1,4 тыс. га. На 21 марта юрлица приобрели уже 10,5 тыс. га, что составляет 17% от проданного.
Спрос на землю поддерживается предложением. На рынке все больше желающих продать паи.
“Три года назад брокеры хватались за каждого пайщика, который хотел продать землю. Теперь они все чаще говорят, что уже достаточно желающих, нужно время для оформления сделок”, – говорит представительница одной из компаний, занимающейся техническим обеспечением продажи земли.
Где покупают землю
Наибольший интерес к земле Полтавской области. В этом году она в лидерах как по количеству сделок по продаже сельхозучастков, так и по их площади. Некоторые эксперты связывают такую активность с активностью агрохолдинга Kernel Андрея Веревского. Ведь именно этот регион – “место силы” для Кернела, который является одним из крупнейших в Украине по площади земельного банка. Но в Кернеле заверили, что не связаны с таким оживлением.
“Действительно, мы считаем землю хорошей фундаментальной инвестицией. Однако компания не планирует увеличивать свой земельный банк, который составляет 359 тыс. га”, – сообщили LIGA.net в агрохолдинге.
Такая скромность связана, скорее всего, с финансовыми результатами Кернела за прошлый год. Для ведущих предприятий холдинга он стал убыточным. Так что не так просто отыскать средства на долгосрочные инвестиции.
Сюрпризом стала область, занявшая второе и третье места по количеству сделок и общей площади купленных участков. Речь о Сумской области, которая в 2022 году почти два месяца находилась под российской оккупацией, а теперь все чаще страдает от обстрелов агрессора.
Похоже, этот феномен связан с ценой, по которой там продается земля. Дешевле сумских только цены в областях, где идут ожесточенные бои – Донецкая, Запорожская, Николаевская, Херсонская и Харьковская. С другой стороны, сельхозугодья в Сумской области известны сочетанием качества почв, сбалансированными погодными условиями и обеспечением водными ресурсами.
“Интерес к участкам в Сумской области связан, во-первых, с землей хорошего качества. Во-вторых, из-за рисков, связанных с войной, цены на эти участки занижены. Есть инвесторы, которые считают, что такое занижение отвечает рискам”, – говорит Александр Черный.
Еще одна причина привлекательности слобожанских и северских земель (именно они составляют Сумскую область) – невысокая налоговая нагрузка. По данным обзора “Земельный рынок Украины за февраль” от Киевской школы экономики (КШЭ), налоги с гектара сельхозземли Сумской области составляют 66 грн в год. Для сравнения – в Киевской и Полтавской областях этот показатель почти вдвое больше – 113 и 106 грн.
Но если в некоторых регионах цены на землю из-за войны значительно занижены, то рисковые инвесторы почти не учитывают налоги. Да, самые весомые земельные налоги в Днепропетровской области – 251 грн с га. Эта прифронтовая область, тем не менее, вошла пятерку лидеров по площади проданных земель.
Что дальше
Если не учитывать оптимистов, которые обычно заинтересованы в привлечении новых покупателей земли, то умеренные эксперты ожидают уменьшения темпов роста стоимости земли. Цены должны притормозить два основных фактора: война и уменьшение общей доходности аграрного сектора.
Конечно, даже в таких условиях останутся инвесторы, заинтересованные в покупке гектаров. Во-первых, пока еще ставки аренды сельхозземли не уменьшаются. А это означает стабильность пассивного дохода. Во-вторых, земля, после открытия рынка даже при очень значимых рисках, имеет долгосрочную перспективу роста цены. В качестве примера опыт соседних стран, тех же Польши и Чехии, где за время существования рынка (более 20 лет) земля подорожала более чем в 7 раз.
Джерело: biz.liga.net
Редактор Технічних Новин сайту Останні новини Технологій: Тетяна – професійний редактор з багаторічним досвідом у технічній журналістиці. Вона глибоко розуміє та пише про новітні досягнення в галузі техніки.
